Uskaltaako Suomessa enää myydä vanhaa taloa? Onko maalaisjärki kadonnut asuntokaupasta?

Jussi Uusitalo Muutos LKV Tampereelta nosti esiin tärkeän aiheen rakennusten ikääntymisestä, teknisistä käyttöi'istä ja siitä, miten suhtautumisemme vanhoihin taloihin on muuttunut.

Olen miettinyt tätä asiaa pitkään. Sama ilmiö näkyy myös autokaupassa.

Minusta meidän pitäisi kyseenalaistaa nykyinen ajattelutapa. Onko asuntokaupasta tullut järjestelmä, jossa etsitään ensisijaisesti virheitä, määritellään syyllisiä ja arvioidaan, kuka joutuu maksamaan? Missä vaiheessa unohdimme, että rakennukset vanhenevat, niitä huolletaan ja niitä korjataan?

Minun mielestäni 40 vuotta vanhan talon myyjän vastuuta pitäisi rajata nykyistä selkeämmin ja järkevämmin. Kun ostat vanhan talon, sinun pitäisi ymmärtää ostavasi vanha talo – ei uutta taloa vanhan talon hinnalla.

Tämä ei tarkoita sitä, että myyjä saisi salata tiedossaan olevia vikoja tai valehdella rakennuksen kunnosta. Mutta miksi myyjän pitäisi joutua kantamaan vuosien ajan kohtuutonta epävarmuutta siitä, mitä ostaja mahdollisesti myöhemmin vaatii?

Pitääkö 15 vuotta vanha kylpyhuone purkaa?

Otetaan yksinkertainen esimerkki.

Kylpyhuone on 15 vuotta vanha. Sitä on huollettu, eikä mitään ongelmia ole havaittu. Ei vuotoja, ei havaittuja kosteusvaurioita eikä muuta selvää syytä epäillä vikaa.

Pitääkö kylpyhuone purkaa vain siksi, että jossakin taulukossa mainitaan tietty tekninen käyttöikä?

Entä jos talon vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä on 50 vuotta vanha mutta toimii edelleen hyvin? Tai jos vuosikymmeniä vanhan talon salaojajärjestelmä toimii ja rakennuksen perustukset ovat kunnossa?

Miksi ikä olisi yksin ratkaiseva tekijä?

Tekninen käyttöikä on arvio, joka auttaa suunnittelemaan kunnossapitoa. Se ei ole automaattinen määräys uusia kaikki rakenteet. Todellinen kunto, olosuhteet ja riskit pitää arvioida erikseen.

Tietenkin piilevät vauriot pitää selvittää, jos niistä on aihetta epäillä. Mutta korjaustarpeen arvioiminen ja remontin määrääminen pelkän iän perusteella ovat kaksi eri asiaa.

Onko meille syntynyt toimintamalli, jossa rakennuksen ikä itsessään muuttuu epäilyksen aiheeksi?

Mitä vastuuta 40 vuotta vanhan talon myyjällä pitäisi olla?

Tämä on mielestäni koko keskustelun tärkein kysymys.

Jos myyn 40 vuotta vanhan talon, miksi minun pitäisi vastata siitä, ettei talo vastaa uuden rakennuksen ominaisuuksia? Miksi minun pitäisi joutua pelkäämään, että ostaja vaatii vuosien päästä korvauksia rakennuksen ikääntymisestä tai sellaisista korjaustarpeista, jotka kuuluvat vanhan kiinteistön elinkaareen?

Minun lähtökohtani olisi selkeä: myyjän vastuuta pitäisi rajata merkittävästi silloin, kun kaupan kohteena on vanha kiinteistö, jonka ikä, kunto ja ominaisuudet on tuotu avoimesti esiin.

Myyjän pitäisi vastata siitä, että hän kertoo rehellisesti tiedossaan olevista olennaisista vioista, antaa oikeat tiedot ja täyttää sovitut velvollisuutensa. Mutta hänen ei pitäisi joutua toimimaan ikään kuin vanhan talon kaikki rakenteet olisivat hänen vastuullaan vielä vuosia kaupanteon jälkeen.

Nykyinen lainsäädäntö ei toki tarkoita, että myyjä vastaisi automaattisesti kaikesta, mikä kaupanteon jälkeen rikkoutuu. Vastuu riippuu muun muassa virheen laadusta, annetuista tiedoista, ostajan selonottovelvollisuudesta ja muista olosuhteista.

Mutta juuri siksi kysynkin: pitäisikö lainsäädäntöä muuttaa niin, että vastuunjako olisi tavalliselle ihmiselle nykyistä ennakoitavampi?

Miksi vanhan kiinteistön myyjän pitää joutua kantamaan riskiä, jonka laajuutta hän ei pysty kohtuudella ennakoimaan?

Minusta tätä pitäisi selvittää vakavasti. Vanhan talon myyjän vastuuta ei pidä poistaa tilanteissa, joissa myyjä on salannut olennaisia tietoja tai antanut väärää tietoa. Mutta normaalin ikääntymisen, tavanomaisen kulumisen ja todellisten virheiden välille tarvitaan selkeämpi raja.

Asuntokaupassa katsotaan liikaa pintaa – pitäisikö katse siirtää rakenteisiin?

Minusta myös itse myyntitapaa pitäisi muuttaa.

Asuntoa myydään kauniilla kuvilla, stailauksella, uusilla pinnoilla ja hyvällä ensivaikutelmalla. Keittiö voi näyttää upealta, seinät on maalattu ja lattiat kiiltävät.

Mutta mitä ostaja oikeasti tietää talosta?

Mikä on katon todellinen kunto? Miten perustukset ja salaojat toimivat? Millaisia putkistoja rakennuksessa on? Mitä korjauksia on tehty, mitä on tutkittu ja mitä pitäisi seuraavaksi seurata?

Eikö juuri näiden asioiden pitäisi olla vanhan talon myynnissä keskiössä?

Kaunis pinta ei takaa hyvää rakennusta. Vastaavasti kulunut pinta ei tarkoita, että rakennus olisi teknisesti huono.

Meidän pitäisi siirtyä enemmän siihen, että myynti perustuu rakennuksen todelliseen kuntoon ja dokumentoituun historiaan.

Mielestäni vanhoille taloille pitäisi kehittää nykyistä selkeämpi myyntimalli, jossa ostaja saa ymmärrettävän yhteenvedon ainakin seuraavista asioista:

Rakenteet: mitä tiedetään perustuksista, vesikatosta ja muista keskeisistä rakenteista.

Tekniset järjestelmät: lämmitys, käyttövesi, viemärit, ilmanvaihto ja sähköjärjestelmät.

Korjaushistoria: mitä on korjattu, milloin ja millä tavalla.

Tutkimukset ja epävarmuudet: mitä on tutkittu, mitä ei ole tutkittu ja mitä ei voida varmuudella tietää.

Tulevat korjaustarpeet: mitkä ovat todettuja tarpeita ja mitkä perustuvat ainoastaan arvioituun käyttöikään.

Tällöin ostaja voisi tehdä päätöksensä todellisen tiedon perusteella. Myyjä puolestaan voisi osoittaa, mitä rakennuksesta tiedetään ja mitä ostajalle on kerrottu.

Kaikkea ei voida tutkia rikkomatta rakenteita, eikä vanhalle talolle voida antaa täydellistä virheettömyystakuuta. Juuri siksi avoimuus ja realistiset odotukset ovat niin tärkeitä.

Pitäisikö vanhan talon ostaminen olla tietoinen riskipäätös?

Minusta pitäisi.

Kun ihminen ostaa 40 vuotta vanhan talon, hänen pitää ymmärtää, että rakennus on elänyt jo pitkän elämän. Jotkin osat voivat kestää vielä vuosikymmeniä, toiset voivat vaatia uusimista pian.

Tämä on osa kiinteistön omistamista.

Ostaja voi haluta uuden talon, jossa rakenteet ja tekniset järjestelmät ovat uusia. Se on täysin ymmärrettävää. Mutta jos hän ostaa vanhan talon, myös odotusten pitäisi vastata kohdetta.

Eikö ostajan pitäisi saada valita, haluaako hän maksaa enemmän uudesta ja ennakoitavammasta rakennuksesta vai ostaa vanhemman, jossa on enemmän epävarmuutta ja mahdollisuuksia tehdä korjauksia oman aikataulunsa mukaan?

Tällä hetkellä meidän pitäisi pystyä keskustelemaan siitä, miten ostajan oikeudet ja myyjän vastuu saadaan tasapainoon ilman, että vanhan kiinteistön kauppaan liittyy kohtuuton jälkikäteisen riidan riski.

Sama ongelma autokaupassa

Autokaupassa kysymys on hyvin samanlainen.

Jos ostat 20 vuotta vanhan auton, jossa on 300 000 kilometriä mittarissa, et voi realistisesti odottaa sen olevan uuden auton veroinen. Moottori, vaihteisto, alusta ja muut osat ovat kuluneet eri tavoin.

Silti auton on vastattava sitä, mitä on sovittu ja mitä siitä on annettu tietää. Myyjä ei saa salata olennaisia vikoja, eikä ostajan oikeuksia pidä sivuuttaa.

Mutta normaali kuluminen ei ole sama asia kuin virhe.

Jos käytetyn auton tai vanhan talon myyjä joutuu hinnoittelemaan kauppaan mukaan vaikeasti ennakoitavan riitariskin, kustannus ei katoa. Se vaikuttaa hintoihin, myyntihalukkuuteen ja siihen, mitä kohteita ylipäätään uskalletaan myydä.

Lopulta tästä voi kärsiä myös ostaja.

Olemmeko rakentamassa yhteiskuntaa, jossa kukaan ei enää omista?

Tämä on laajempi kysymys, jota kannattaa pohtia.

Jos omistamiseen liittyy yhä enemmän epävarmuutta, vastuuta ja kustannuksia, osa ihmisistä voi alkaa suosia vuokraamista ja kuukausimaksullisia palveluita.

Auton voi liisata. Asunnossa voi asua vuokralla. Monia muitakin hyödykkeitä voi käyttää ilman, että niitä omistaa.

Näissä malleissa on omat etunsa. Mutta samalla ihminen maksaa käyttöoikeudesta ilman, että hän välttämättä kerryttää itselleen vastaavaa omaisuutta.

En väitä, että asuntokaupan riidat yksin johtaisivat tällaiseen kehitykseen. Mutta jos omistamisen riskit kasvavat ja niiden ennakoitavuus heikkenee, vaikutusta ei voi sivuuttaa.

Haluammeko yhteiskunnan, jossa tavallinen ihminen voi ostaa talon, huoltaa sitä, asua siinä ja myydä sen eteenpäin kohtuullisin ehdoin? Vai yhteiskunnan, jossa omistaminen on jatkuvaa riskienhallintaa, johon vain harvalla on varaa?

Lainsäädäntöä ja myyntitapaa pitää uskaltaa kyseenalaistaa

En vaadi sitä, että rakennusvirheet hyväksytään tai että ostaja jätetään yksin ongelmiensa kanssa.

Vaadin sitä, että normaalin kulumisen, teknisen käyttöiän ja todellisen virheen välille tehdään nykyistä selkeämpi ero. Että vanhan talon myyjän vastuu olisi ennakoitava. Että rakennuksen todellinen kunto painaisi enemmän kuin yksittäinen käyttöikätaulukko. Ja että myyntitavassa keskityttäisiin nykyistä enemmän rakenteisiin, teknisiin järjestelmiin ja korjaushistoriaan.

Lainsäädäntöä pitäisi arvioida myös siitä näkökulmasta, kannustaako se avoimuuteen ja ongelmien ratkaisemiseen vai synnyttääkö se osapuolille kohtuuttoman epävarmuuden.

Jussi Uusitalon esiin nostama aihe on hyvä lähtökohta tälle keskustelulle.

Vanha talo ei ole uusi talo. Vanha auto ei ole uusi auto. Eikä rakennuksen ikä yksin tee siitä virheellistä.

Rakennuksia pitää huoltaa ja korjata. Mutta kaikkea toimivaa ei pidä uusia vain siksi, että jokin laskennallinen käyttöikä täyttyy.

Ja ennen kaikkea: rehellisesti myydyn vanhan kiinteistön myyjän ei pitäisi joutua elämään vuosia pelossa siitä, mitä kaupasta vielä seuraa.

Onko meidän aika muuttaa lainsäädäntöä, myyntitapaa ja koko ajattelutapaa?

Minun mielestäni on.